Die Mietkaution

Die Mietkaution

Mit der Leistung einer Mietkaution stellt der Mieter dem Vermieter eine Sicherheit für die Erfüllung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis zur Verfügung. Soweit keine Ansprüche des Vermieters mehr bestehen, ist diese Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen. Dieser Rückzahlungsanspruch wird nicht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses, sondern bereits von Anfang an fällig im Insolvenzverfahren.

Ansprüche auf Rückzahlung von Mietkautionen gehören damit zur Insolvenzmasse, wenn das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens beendet wird. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung am 09.10.2014 (IX ZA 20/14) bestätigt. In dem zu entscheidenden Fall war der Rückzahlungsanspruch während der Wohlverhaltensperiode (Zeit zwischen der Beendigung des Verfahrens und der Erteilung der Restschuldbefreiung) fällig geworden.

Problematisch ist die Frage, wem die Mietkaution zusteht, wenn der Insolvenzverwalter von der Enthaftungserklärung gemäß § 109 Abs. 1 S. 2 InsO Gebrauch macht. Mit dieser Erklärung gibt der Insolvenzverwalter zu erkennen, dass die Insolvenzmasse nicht für Mietzinsansprüche haftet, die nach der gesetzlichen Kündigungsfrist fällig werden. Mit dieser Erklärung wird die Masse von Mietzinsschulden frei und der Schuldner behält seine Wohnung.

Ob sich diese Enthaftungserklärung auf den bedingten Kautionsrückzahlungsanspruch auswirkt, ist streitig. Die eine Rechtsauffassung vertritt die Ansicht, dass mit der Enthaftungserklärung sämtliche Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses auf den Insolvenzschuldner übergehen, mit der Folge, dass diesem auch die Mietkaution zusteht. Die entgegenstehende Rechtsauffassung vertritt die Ansicht, dass es sich bei Kaution um Vermögen handelt, welches immer zur Insolvenzmasse gehört.

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in seinen Entscheidungen offen gelassen.

Folgt man dem Sinn und Zweck der Enthaftungserklärung nach § 109 InsO – (1) Erhalt des Mietvertrages für den Mieter und (2) Schutz der Masse vor Masseverbindlichkeiten so spricht viel dafür, dass der Rückzahlungsanspruch auf die Kaution vom Insolvenzverwalter eingezogen werden kann.

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