Wohnrecht bei Verkauf der Immobilie in Gefahr

Wohnrecht bei Verkauf der Immobilie in Gefahr

Nach dem Tod des Partners möchte der überlebende Ehegatte meist weiter im ehelichen Haus wohnen. Hier gilt es besonders vorsichtig zu sein, wenn das Haus verkauft wird.

Hierzu entschied der 8. Zivilsenat des OLG Oldenburg mit Beschluss vom 22.06.2023 (Az. 8 U 174/22) folgenden Fall:

Die Klägerin (Ehefrau) war gemeinsam mit ihren beiden Töchtern Erbin nach Ihrem verstorbenen Ehemann geworden. Die Erbengemeinschaft einigte sich mit dem Enkel der Klägerin über einen Verkauf des Wohnhauses der Klägerin. Dabei war man sich einig, dass Hauses, dass die Klägerin “grundsätzlich in dem Haus wohnen bleiben solle”, auch wenn der Enkel Eigentümer der Immobilie wird. Ein dingliches Wohnrecht zu Gunsten der Klägerin wurde jedoch nicht im Grundbuch eingetragen. Ein knappes Jahr später kündigte der Enkel gegenüber seiner Großmutter Nutzungsverhältnis und verkaufte das Haus an Dritte.

Die Klägerin verklagte den Enkel daraufhin auf Feststellung, dass ihr ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht zustehe, woraufhin das Gericht den Enkel entsprechend verurteilte. Hiergegen legte der Enkel Berufung ein, unterlag jedoch auch hier. Nach Auffassung des Landgerichts Osnabrück hat die Großmutter einen Anspruch auf Feststellung, dass ihr gegenüber dem Enkel ein schuldrechtliches Wohnrecht zustehe. Dies gelte trotz des Weiterverkaufs der Immobilie.

Im Rahmen der Zeugenvernehmung habe sich ergeben, dass sich die Großmutter, ihre beiden Kinder und der Enkel vor dem Verkauf an diesen beim Kaffeetrinken darauf geeinigt hätten, dass die Großmutter auch bei einer Übernahme des Hauses durch den Enkel in dem Haus wohnen bleiben dürfe (= schuldrechtliches Wohnrecht). Ein Kündigungsrecht konnte der Enkel nicht nachweisen.

Weil es sich aber nur um ein rein schuldrechtliches Wohnrecht handelt, welches im Gegensatz zu dem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht nur zwischen den Parteien, nicht aber gegenüber Dritten gilt, wird die Großmutter dies gegenüber den Käufern nicht geltend machen können. D.h. so oder so muss sie aus der Immobilie ausziehen, ihr dürften aber Schadensersatzansprüche gegen ihren Enkel zustehen.

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