Immobilien können durch Eintragung im Grundbuch belastet werden. In Abteilung III des Grundbuchs sind z.B. Grundschulden und Hypotheken eingetragen. Abteilung II erfasst Nutzungs- und Nießbrauchsrechte; aufgrund dieser Rechte dürfen etwa Kommunen Leitungen über das Grundstück führen oder Wege genutzt werden.

Wenn eine Immobilie zwangsversteigert wird, ist der Antragsteller zumeist ein Grundpfandgläubiger, dessen recht in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen ist. Sind zugleich Rechte in Abteilung II eingetragen, kollidieren beide Rechte und es entsteht die Frage, ob das Recht in Abteilung II - im Fall der erfolgreichen Zwangsversteigerung - gelöscht wird.

Grundsätzlich vermittelt der im Grundbuch (Abteilung II) eingetragene Nießbrauch bei der Zwangsversteigerung ein Beteiligungsrecht, welches den Fortgang des Verfahrens allerdings nicht aufhält und der Zwangsversteigerung nicht entgegen steht (BayObLG NJW 1959, 1780; Stöber, ZVG-Handbuch Rn 162).

Nach § 879 Abs. 1 BGB bestimmt sich die Reihenfolge der Rechte nach der Reihenfolge der Eintagungen.

Ist das Nießbrauchsrecht im Rang vor dem Beschlagnahmegläubiger gilt §§ 44, 52 ZVG. Dieses Recht bleibt dann nach dem Zuschlagsbeschluss unverändert bestehen, außer wenn der Wegfall nach § 59 ZVG bestimmt ist.

Geht das Nießbrauchsrecht im Rang nach erlischt der Nießbrauch durch den Zuschlag gemäß § 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG), außer dessen Fortbestehen ist (1.) Versteigerungsbedingung (§ 29 Abs. 3 ZVG) oder (2.) zwischen Ersteher und Nießbraucher vereinbart (§ 91 Abs. 2 ZVG).

Erlischt das Nießbrauchsrecht, aufgrund seiner schlechteren Rangstellung, durch den Zuschlag, hat der Nießbrauchsberechtigte Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös anstelle des Nießbrauchsrechts. Dieser Wertersatz ist nicht durch Zahlung eines Kapitalbetrages abgedeckt, sondern in Form einer Geldrente, welche auf den Jahreswert des Nießbrauchsrechtes bestimmt ist und für drei Monate vorauszahlbar ist (§ 92 Abs. 2 S. 2 ZVG, § 760 Abs. 2 BGB). Das Deckungskapital ist nach § 121 ZVG zu errechnen.

Das Nießbrauchsrecht ist somit mit seinem Rang gem. § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG aus dem Versteigerungserlös zu befriedigen. Dies bedeutet, dass der Inhaber dieses Rechts (Berechtigter) Beteiligter von Amts wegen wird und Berücksichtigung findet. Den Jahreswert und die voraussichtliche Dauer des Rechts hat dieser spätestens im Verteilungstermin anzumelden (Böttcher, ZVG, 5. Auflage 2010, § 92 Rn 6).